El impago del alquiler por parte del inquilino es motivo suficiente para resolver su contrato de arrendamiento y, por ende, recuperar la posesión de su vivienda. El proceso más rápido y recurrente a la hora de desalojar el inmueble ante impagos de renta es el desahucio.

El proceso de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas [art. 440.3 y 440.4 LEC, en relación con el art. 27.2.a) LAU]no es más que un procedimiento judicial encaminado a que el titular de un inmueble recupere su vivienda alquilada cuando su inquilino deja de pagarle cualquiera de las cantidades que le corresponden ya sea por contrato o, en su defecto, por ley. En la doctrina civilista, la acción de desahucio se encuadra dentro de las conocidas como “acciones para recuperar la posesión”

Sin embargo, antes de acudir a la vía jurisdiccional, siempre recomendamos con carácter previo tratar de concertar un acuerdo amistoso con su inquilino mediante el cual éste se comprometa a abandonar voluntariamente la vivienda a cambio de que usted le condone todas o parte de las cantidades que se le adeudan.

Ponte en contacto con él. Llámale. Wasapéale. Déjale claro que su mejor opción pasa por alcanzar el referido acuerdo extrajudicial.

Si se niega o ni contesta, contacta con nosotros de inmediato y nuestro departamento jurídico te asesorará y tramitará íntegramente tu proceso de desahucio ante los tribunales. Cuéntanos tu caso y, gratuitamente, formularemos requerimiento fehaciente de pago que resultará fundamental de cara a un inminente litigio frente a tu inquilino.

El mencionado requerimiento evitará una hipotética enervación posterior y otorgará alta viabilidad a tu pretensión.

Ha llegado el momento de buscar una solución a su conflicto.

Es hora de recuperar lo que es suyo.

Dentro de la dinámica de los arrendamientos puede darse la situación en la cual un inquilino se oponga a abandonar su vivienda una vez finalizado vuestro contrato de alquiler. En este sentido, examinar nuestro antiguo contrato de alquiler y el régimen aplicable al mismo será determinante a la hora de poder expulsar legítimamente al inquilino de nuestro inmueble.

En nuestro país, la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) ha sido objeto de múltiples modificaciones de calado a lo largo del tiempo, las cuáles han impedido una unificación del régimen legal aplicable en el mercado del alquiler. La aplicación de una versión de la LAU u otra vendrá determinada por la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

La Ley de Arrendamientos Urbanos es una “ley de mínimos”, la cual somete a la voluntad de las partes la duración del contrato de arrendamiento siempre y cuando se respete por el arrendador la duración mínima estipulada legalmente junto a sus prórrogas o, en su defecto, siempre que el arrendatario no ejercite su derecho de desistimiento, consagrado en el art. 11 LAU.

Con respecto a la duración mínima de un contrato de arrendamiento, en el año 2013 con la publicación de la Ley 4/2013, de 4 de junio se llevó a cabo la primera gran reforma de la LAU [principal novedad: redujo el plazo de prórroga mínima legal del contrato de arrendamiento de 5 a 3 años], y no es hasta diciembre de 2018 (ambos RD 2018 y 2019, en general) cuando tuvo lugar otra gran reforma de esta norma [principal novedad: se vuelve a ampliar el plazo de prórroga mínima legal de 3 a 5 años]. Ello, será altamente relevante a la hora de instar un desahucio por expiración de la fecha/término del contrato, o lo que es lo mismo, si el inquilino no se marcha cuando ha finalizado el contrato.

También resulta importante señalar que para los contratos celebrados en el breve ínterin de tiempo entre la derogación de un RD 2018 (24 de enero de 2019) hasta la aprobación del último y definitivo RD 2019 (6 de marzo de 2019) será de aplicación la versión de la LAU de 2013.

En cualquier caso, una vez expirado el plazo convenido contractualmente o, en su defecto, el mínimo legalmente establecido, el arrendador podrá interponer una acción de desahucio por expiración del plazo contractual a fin de recuperar la posesión de su finca cuando el arrendatario decida no desalojar dicha vivienda.

Dentro de esta modalidad de desahucio, el procedimiento comenzará directamente con la interposición de la demanda de desahucio ante el Juzgado de primera instancia del lugar donde radique el inmueble arrendado.

Si el inquilino además de no marcharse del inmueble arrendado cuando ha expirado el plazo, le debe alguna renta o cantidad asimilada, es importante que sepa que será posible acumular en la misma demanda de desahucio, la acción de reclamación de dichas cantidades, en virtud de lo así dispuesto por el art. 437.4. 3º LEC (acumulación objetiva de acciones).

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Con relativa frecuencia, y en especial en arrendamientos concertados con personas jóvenes, suele ocurrir que el individuo al que hemos decidido alquilar nuestro inmueble se dedique una y otra vez a generar niveles excesivos de ruido suponiendo para usted un conflicto permanente frente a los vecinos de la Comunidad. Finalmente, ha desistido y ha decidido que quiere resolver su contrato, recuperar su casa y poner fin a las quejas constantes recibidas.

La práctica judicial admite que se pueda incoar la acción de desahucio cuando el inquilino (arrendatario) destine la vivienda a uso distinto del convenido, tal y como así apuntan los art. 1555 y 1569 CC. Tales disposiciones se concretan en el art. 27.2 LAU vigente.

Cuando la norma se refiere a “destinarla a un uso distinto del pactado”, en inmuebles destinados a vivienda no sólo es considerado incumplimiento contractual grave destinar la vivienda a ejercer la actividad empresarial, sino que, de acuerdo al art. 27.2.e) LAU, se dispone que el arrendador podrá resolver el contrato cuando el arrendatario realice un uso impropio de la vivienda, en particular, desarrolle actividades molestas o genere altos niveles de ruido en la noche (música alta, corrimiento de muebles, lanzamiento de colillas encendidas, etcétera). En esta línea también SAP Madrid, Sec. 19.ª, de 11-10-2007, Recurso 609/2007

No obstante, la tercera modalidad de desahucio resulta cuanto menos indeterminada ya que, pese a su claridad, es la causa más abierta a la libre interpretación de la jurisdicción y se declarará o se desestimará en función de la contundencia de las pruebas aportadas.

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Otro de los problemas que se nos pueden plantear como arrendadores de vivienda es aquella situación en la cual descubrimos directa o indirectamente que nuestra vivienda alquilada se encuentra ocupada por un tercero “desconocido” distinto al inquilino con el cuál usted concertó su contrato de alquiler.

El art. 27.2 c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato cuando su inquilino ceda o subarriende su vivienda sin su previo consentimiento. En este sentido, lo relevante será:

1º.- Determinar la procedencia del tercer ocupante y/o su relación con el inquilino.

2º.- Y verificar que la estancia de ese tercer ocupante no es eventual, sino que se ha prolongado durante cierto tiempo.

Tales consideraciones derivan del hecho de que, siempre y cuando se pueda acreditar que ese tercer ocupante no es familiar ni afín al arrendatario, la estancia no esporádica de este tercero te permitirá a ti como arrendador resolver el contrato de alquiler e interponer un proceso de desahucio del art. 440.4 LEC en relación con el art. 27.2 c) LAU para así poder desalojar y recuperar tu vivienda.

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Una de las situaciones que se nos puede plantear como titulares de un inmueble destinado a vivienda sería aquella en la que, aprovechando que te encuentras fuera de la propiedad, un desconocido asalta tu casa y la ocupa ilegalmente.

Ante la ocupación ilegal de un inmueble; basándonos en un criterio de celeridad y eficacia podríamos afirmar con rotundidad que el procedimiento judicial más utilizado en este sentido es el de la acción de desahucio por precario (o “sin justo título”), previsto en el art. 250.1. 2º de la LEC para el juicio verbal.

Como detalla por ejemplo AP Barcelona (sección 13ª), sentencia 18.05.2017, tres son los requisitos mínimos exigibles para interponer la acción de desahucio por precario:

1) De un lado, el demandante deberá adjuntar en la demanda el título del que derive la posesión real de la finca a título de dueño, de usufructuario o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute.

2) Por otra parte, el demandante tendrá que llevar a cabo en su demanda una correcta identificación de la finca objeto de litigio (objeto de desahucio)

3) Y, por último, se deberá acreditar que efectivamente el demandado disfruta de la finca sin título que justifique el uso o disfrute del inmueble y sin pagar renta ni merced alguna.

La Ley 5/2018 de ocupación ilegal de vivienda modifica el interdicto ordinario de recobrar la posesión a fin de moldearlo a la casuística que nos plantean los denominados como “okupas”. A pesar de ser la vía más rápida, con la anterior normativa el procedimiento de desahucio ordinario seguía siendo excesivamente dilatado y lento e incluso injusto dado que, en este caso, esa ocupación no devenía de una relación jurídica previa (o justo título) que deviene infructuosa, sino que más bien se produce un despojo violento y flagrante del inmueble sobre el que se constituyó un derecho de propiedad a nuestro favor. En este sentido, dos son las principales ventajas en los procesos de desahucio en materia de ocupación ilegal de vivienda.

• De un lado, con esta ley se introduce el art. 441.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el cuál dispone que: “en el decreto por el que se estima la demanda de desahucio se le requiere al demandado a presentar o aportar en el plazo de 5 días un título que justifique la posesión de la vivienda. Si no lo hiciese, se instará automáticamente el lanzamiento sin posibilidad de recurso para detenerlo”

• Por otro lado, como segunda modificación importante la Ley 5/2018 introdujo el apartado 3 bis al artículo 437 de la LEC en virtud del cual se permite dirigir la demanda “genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma, sin perjuicio de la notificación que de ella se realice a quien en concreto se encontrare en el inmueble al tiempo de llevar a cabo dicha notificación. A la demanda se deberá acompañar el título en que el actor funde su derecho a poseer”. Dicho precepto viene a dar solución legal al problema que se suscitaba -en la mayoría de las ocasiones- a la hora de tener que indicar en la demanda la identificación de los demandados cuando dichos datos no se conocían ni se podían conocer a pesar de los esfuerzos desplegados. (falta de identificación del sujeto con legitimación pasiva)

El párrafo 3 bis es introducido por la ley 5/2018 para paliar el problema de la notificación de los desahucios. No obstante, este precepto aún sigue resultando insuficiente y carente de eficacia real a ojos de la doctrina puesto que: “aunque ahora se permita dirigir la demanda genéricamente a los ocupantes sin necesidad de identificarlos, éstos simplemente deciden no recibir la notificación del personal del juzgado la cual determina que empiece a contar el plazo de los 5 días para aportar justo título y así poder seguidamente instar el lanzamiento y, por ende, aún se mantendrá la conflictividad en relación a la expulsión de la vivienda de los mal llamados “okupas” (ocupantes ilegales)”. Sin duda, al legislador aún le queda tarea por hacer en este sentido.

Alternativamente, en vía penal, ante la ocupación ilegal de tu vivienda se podría fundamentar que la misma ha constituido un delito de usurpación u ocupación de bienes inmuebles del art. 245 CP. Sería una alternativa a tener en cuenta en caso de haber concurrido violencia o intimidación en la ocupación de tu inmueble puesto que el párrafo 1 de dicho precepto dispone que: “Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.”

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Junto al resto de situaciones de hecho ya mencionadas, de conformidad con el art. 27.2 LAU, también serán causas de resolución del contrato de alquiler y, por ende, de interposición de la acción de desahucio a fin de poder recuperar su inmueble, las siguientes:

• El contrato de arrendamiento se celebra para destinar el inmueble a vivienda (art. 2 LAU) o para uso distinto del de vivienda (art. 3 LAU). Lo trascendente y relevante no es la configuración física del inmueble sino el destino pactado en el contrato. Por tanto, si se pacta un uso residencial del inmueble, el arrendatario no podrá ejercer actividad industrial, empresarial o comercial en el mismo y viceversa, so pena de incurrir el arrendatario en un incumplimiento contractual bastante como para solicitar la resolución del contrato y subsiguientemente incoar un proceso de desahucio. En esta casuística se encuentra por ej. la Sección 4ª de la AP de Barcelona, en la Sentencia de 28-3-2008, rec. 163/2007 –admite la resolución por destinarse el inmueble a local y utilizarlo el arrendatario como vivienda-.
• Si has celebrado tu contrato de arrendamiento en fecha posterior al 6 de junio de 2013 (aprobación LAU 2013) y ha transcurrido ya 1 AÑO DESDE QUE SE FIRMÓ EL CONTRATO, el arrendador podrá resolver el contrato alegando motivo/causa de necesidad al querer destinar la vivienda arrendada a vivienda habitual propia para sí mismo, para su cónyuge o ex cónyuge [en supuestos de sentencia de divorcio o de separación], para un familiar en primer grado de consanguinidad (hijos, abuelos) o para un hijo adoptado, debiéndose ocupar el inmueble antes del transcurso de 5 años. Para resolver unilateralmente el contrato por tal circunstancia, el 9.3 LAU dispone que: “Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”
• Finalmente, el art. 27.2.d) LAU dispone que el arrendador también podrá resolver de pleno derecho el contrato cuando elarrendatario genere dolosamente daños en la finca o realice obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario –ello porque, excepcionalmente, arrendatario puede realizar obras de conservación en supuestos de extrema urgencia, pero siempre bajo consentimiento previo del arrendador (art. 21.3 LAU)–

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Los arrendamientos de uso turístico a través de Airbnb, Booking y otros intermediarios similares. El alquiler “por días”

Hasta hace una década, el mercado del alquiler de vivienda en España ha venido utilizando las figuras clásicas de arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos y concebidos con vocación de permanencia durante un periodo relativamente largo. Sin embargo, en los últimos años y tras las últimas modificaciones a la LAU, varias empresas gestoras de viviendas turísticas han ido introduciéndose en el mercado para acabar captando, como así lo han hecho en la actualidad, la gran mayoría de demanda. Sin duda, se puede afirmar que este tipo de plataformas online de “home-sharing” –airbnb, booking, bnb, y asimilados-han transformado radicalmente el mercado inmobiliario adjudicándose y concertando aproximadamente 420.000 arrendamientos vacacionales cada año en nuestro país, según cifras facilitadas por el informe ‘Private Accomodation in Europe”–Homeaway.

Para ello, estas sociedades se han valido de una modalidad de arrendamiento distinta – “por días”-, fuera del régimen general previsto en la LAU y que les ha permitido generar cuantiosos dividendos para sus socios. Esta modalidad de arrendamiento es el conocido como “arrendamiento de vivienda para uso turístico”- término que encontramos por primera vez en el art.5. e) LAU 2013-.

Pero, jurídicamente, la cuestión es: ¿cómo se regulan o se fiscalizan este tipo de alquileres? ¿cómo es que estas empresas han conseguido copar las cotas más altas del mercado del alquiler?

En nuestro país, la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) ha sido objeto de múltiples modificaciones de calado a lo largo del tiempo, las cuáles han impedido una unificación del régimen legal aplicable en el mercado del alquiler. La aplicación de una versión de la LAU u otra vendrá determinada por la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

A la hora de arrendar una vivienda, después de la modificación realizada a la Ley de Arrendamientos Urbanos con la Ley 4/2013, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, de 4 de junio, en principio, existen tres tipos de arrendamientos:

1. Arrendamiento de vivienda como residencia habitual. LAU.
2. Arrendamiento de vivienda por temporada. LAU.
3. Arrendamiento de vivienda para uso turístico (vacacional). Excluido de la LAU en su artículo 5.e). Sometido a la legislación sectorial de cada Comunidad Autónoma.

En esta última categoría se engloban los célebres “nuevos arrendamientos” –airbnb, booking y similares-. Como decíamos al inicio, los arrendamientos de vivienda para uso turístico no quedan sometidos al régimen previsto por la LAU pues ésta sólo será de aplicación subsidiaria en cuanto a lo no regulado por la normativa aplicable a este tipo de arrendamientos (regulación autonómica).

Así las cosas, cuando en la vivienda no se presten los servicios y no se cumplan los req. administrativos que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no estaremos ante un arrendamiento “turístico o de uso vacacional”, sino ante el contemplado en la LAU, esto es, el de temporada. Esto quiere decir que, si las CCAA regulan el arrendamiento de estas viviendas, los propietarios-arrendadores deberán cumplir los requisitos administrativos que en esas normativas autonómicas se establezcan.

En relación a la C. Valenciana, la normativa aplicable en este sentido será:

• Ley 15/2018, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana
• Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana.
• Decreto 91/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de los bloques y conjuntos de habitatges turísticos de la Comunidad Valenciana.
• Ley 3/1998, de 21 de mayo, de Turismo de la Comunidad Valenciana.

La principal modificación que afecta a esta materia viene dada dentro del Libro III de la Ley 15/2018, relativo a la Actividad Turística, donde se definen las modalidades de alojamiento, entre las que se encuentran las viviendas de uso turístico, que define como «los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio».

Pero, ¿qué se entiende por habitualidad conforme a la nueva Ley 15/2018?, viene establecido en el art. 65.2, se da en las siguientes situaciones:

-Cuando el inmueble se cede para el uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas;

-Esta sea puesta a disposición de los usuarios por sus propietarios o, con independencia del período para el que se alquilada y siempre que se presten servicios propios de la industria hotelera;

-O Cuando se utilicen canales de comercialización turística y se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.

Por lo que, conforme a lo dispuesto por la nueva Ley del Turismo de la Comunidad Valenciana, únicamente se exigirán la prestación de servicios típicos de la industria hotelera cuando el alquiler se realice sin ningún intermediario, en el resto de los casos, basta con el uso de plataformas u otras empresas dedicadas al alquiler turístico para que la vivienda tenga tal consideración.

Destaca, como novedad en toda la normativa del sector, el requisito de obtener el informe municipal de compatibilidad urbanística, que resulta preceptivo y obligatorio para la inscripción en el Registro de Actividades Turísticas, conforme a lo establecido en el art. 77.5 de la Ley 15/2018 y, por tanto, para el inicio de la actividad.

A fin de retornar al debate que nos ocupa, resulta relevante señalar algunas de las ventajas que ofrecen dichos arrendamientos de vivienda destinados a uso vacacional. ¿Por qué la tendencia actual es la de concertar arrendamientos de vivienda destinados a uso turístico frente a los clásicos arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos?

En los últimos años, muchos propietarios/arrendadores (con arrendamientos de larga duración) cuando estaba a punto de cumplirse el plazo de los 3 años de máximo del contrato de arrendamiento, notificaban a su arrendatario de forma fehaciente que no deseaban la prórroga del contrato por otro año más prevista en el art.10 LAU, por cuanto lo iban a destinar a un arrendamiento más productivo como el ALQUILER VACACIONAL.

Detrás de estas actuaciones, lo que ha ocurrido es que los propietarios calcularon la rentabilidad de los inmuebles que tenían y se dieron cuenta de que el alquiler por días les era muchísimo más rentable que el alquiler por años y que, si se lleva a cabo una buena exposición pública y publicita correctamente en internet del inmueble, sus características y ventajas para el descanso, la ocupación prolongada del mismo está asegurada. Pero, además, por otro lado, el alquiler de larga duración ha estado sometido a múltiples problemas derivados de la excesiva duración en la devolución de los inmuebles a sus propietarios cuando el inquilino incurría en causa de resolución del contrato, por una de las previstas en la LAU, sobre todo ante el impago de rentas, y, pese a iniciar acciones judiciales el arrendador, las reformas legales no habían reducido los plazos de lanzamiento. Así, pese a las bondades de la – Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal – de agilizar la devolución de la posesión del inmueble al arrendador, el arrendador no ha terminado de mirar con buenos ojos que el inquilino incumpla sus obligaciones y tenga que esperar aquél un largo tiempo para obtener la recuperación del inmueble, de ahí que en muchos casos duden de ponerlo de nuevo en alquiler de larga duración y opten por otro con menos riesgos que el vacacional. Esta es otra razón de este cambio de tipo de arrendamiento, unida al de la mayor rentabilidad económica.

Sin embargo, en materia de alquiler vacacional se ha adicionado un nuevo nº 12 en el art. 17 LPH que, bajo la siguiente redacción, trata de limitar de alguna manera este tipo de arrendamientos:

«El acuerdo por el que se LIMITE O CONDICIONE EL EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD [DE ALQUILER VACACIONAL] a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

En cualquier caso, en el supuesto en que un “hipotético arrendador de vivienda destinada a alquiler vacacional” te planteé la Com. De Propietarios un acuerdo de tal naturaleza, lo recomendable sería impugnar el acuerdo, a fin de que se pronuncie el juez civil sobre la alegada inconstitucionalidad (vulneración derecho de propiedad) del acuerdo alcanzado, y actuación abusiva al no tener un basamento de «justa causa» que haga posible un acuerdo respecto al comunero afectado que dispone de su documentación en regla para llevar a cabo esta actividad y cuyos inquilinos no infringen las normas de convivencia en la comunidad adoptando el arrendador las medidas de vigilancia para ello.

-En relación a las garantías que se prestan en este tipo de arrendamiento de uso vacacional, el art. 17 del Decreto 32/2009 CV estipula que se podrá pactar un depósito por pérdida o deterioro de las instalaciones (clásica y mal llamada “fianza”) hasta un límite de 250 €. Ello, junto a la escasa duración del arrendamiento y sus precios bastante elevados, suelen dar lugar a una demanda muy poco tendente a ocupar dichos inmuebles una vez expirada la fecha/término del contrato de arrendamiento.

Finalmente, y, centrándonos en el tema que nos ataña, la principal ventaja de un arrendamiento de uso vacacional con respecto a un hipotético desalojo de la vivienda arrendada frente a los arrendamientos reguladas por la LAU (de larga duración y de temporada) es que:

“Mientras que en los arrendamientos de la LAU para instar el desahucio debemos acudir a la vía jurisdiccional, en los arrendamientos/alquileres vacacionales el desahucio es instantáneo/inmediato a instancias de la policía local, directamente.”